안녕하세요, 여러분! 😊 오늘은 조금 특별한 주제를 가져왔어요. 시골에 부모님께 물려받은 오래된 집, 혹은 오랫동안 비워둬서 거의 폐허처럼 변해버린 집. 이런 ‘폐가’ 때문에 골치 아파하는 분들 계시죠? 이걸 팔자니 돈이 될 것 같지도 않고, 가지고 있자니 내가 지금 사는 집 팔 때 세금 폭탄을 맞을까 봐 걱정되잖아요. 과연 이런 폐가도 주택 수에 포함될까요? 그래서 양도세 비과세는 물 건너간 걸까요?! 오늘 그 궁금증을 시원하게 풀어드릴게요!
폐가, 세법에서는 어떻게 볼까요?
먼저 가장 근본적인 질문부터 시작해야 해요. ‘과연 폐가는 주택인가?’ 세법에서 주택을 판단하는 기준은 생각보다 단순하면서도 복잡하답니다. 원칙적으로는 공부상, 즉 건축물대장 같은 서류에 ‘주거용’으로 등재되어 있으면 주택으로 봐요.
하지만! 여기서 중요한 반전이 있어요. 서류가 전부가 아니라는 사실! 건물의 실제 현황이 훨씬 중요하게 작용한답니다. 만약 건물이 너무 낡고 허물어져서 도저히 사람이 살 수 없는 상태라면, 건축법상 건축물로 보기 어려워 주택으로 인정하지 않을 수도 있어요. 결국 ‘실질 과세의 원칙’에 따라 서류보다는 실제 용도와 상태를 우선한다는 거죠.
공부상 용도 vs 실제 현황
예를 들어, 등기부등본에는 버젓이 ‘주택’이라고 나와 있는데, 막상 가보니 지붕은 무너져 내리고 벽에는 구멍이 숭숭 뚫려 있다면 어떨까요? 이런 경우 과세관청은 현장 실사나 관련 증빙을 통해 주택이 아니라고 판단할 수 있습니다. 반대로, 서류상으로는 창고인데 실제로는 사람이 살 수 있도록 개조해서 주거용으로 사용하고 있다면 주택으로 볼 수도 있고요. 참 흥미롭죠?
이런 경우, 폐가도 ‘주택’으로 봅니다!
그렇다면 어떤 경우에 폐가처럼 보여도 주택으로 계산되는 걸까요? 몇 가지 구체적인 사례를 통해 알아볼게요. 이런 경우에 해당한다면 1세대 2주택자가 되어 양도세 비과세 혜택을 받기 어려울 수 있으니 꼭 확인해야 해요.
약간의 수리만 하면 거주 가능할 때
지금 당장은 좀 낡고 허름해서 살기 불편해 보이지만, 도배나 장판을 새로 하고 약간의 수리만 거치면 언제든 사람이 살 수 있는 상태의 건물! 이런 경우는 주거 기능이 살아있다고 봐서 주택으로 인정된답니다. 기본적인 골조나 구조가 튼튼하게 유지되고 있는지가 중요한 판단 기준이 되어요.
사람이 살진 않아도 주거 기능이 유지될 때
비록 사람이 살고 있지는 않지만, 전기나 수도가 끊기지 않고 관리되고 있어서 언제든 제3자가 들어와 살 수 있는 상태라면 주택으로 볼 가능성이 높아요. 즉, ‘주거’라는 본래의 기능을 상실하지 않았다고 보는 거죠.
재산세가 ‘주택분’으로 부과될 때
이것도 아주 중요한 단서가 됩니다. 매년 해당 건물에 대해 재산세를 낼 때 ‘주택분 재산세’로 납부하고 있고, 개별주택가격이 꾸준히 공시되고 있다면, 과세관청 입장에서는 당연히 이를 주택으로 인식하고 있다는 강력한 증거가 되거든요. 세금을 주택 기준으로 냈는데, 팔 때는 주택이 아니라고 주장하기는 어렵겠죠?
반대로, ‘주택’으로 보지 않는 경우는?
이제 가장 궁금해하실 부분이죠! 다행히 모든 낡은 집이 주택 수에 포함되는 건 아니랍니다. 사회 통념상 도저히 주거용으로 볼 수 없을 정도로 망가졌다면 주택에서 제외될 수 있어요. 세금 걱정을 한시름 덜 수 있는 경우들을 살펴볼까요?
건물 붕괴 등 심각한 파손 상태
외벽의 일부가 무너져 내렸거나, 지붕에 큰 구멍이 뚫려 비가 새는 등 건물의 주요 구조부가 심각하게 훼손된 경우가 해당됩니다. 또, 내부에 화장실이나 부엌 같은 필수적인 위생 시설이 전혀 없거나, 있더라도 재래식 화장실 외에는 아예 사용이 불가능한 상태라면 사람이 계속 거주하기 어렵다고 판단해요.
객관적으로 거주가 불가능한 상태
건물의 전체적인 상태를 봤을 때, 앞으로도 사람이 거주할 수 있을 것이라고 기대하기 어려운 경우도 주택으로 보지 않아요. 예를 들어, 오랫동안 방치되어 흉가처럼 변했거나, 주변 환경 오염 등으로 인해 사실상 거주가 불가능한 상태 등이 여기에 해당될 수 있습니다. 중요한 건 ‘주관적인’ 판단이 아니라 ‘객관적인’ 상태라는 점이에요!
폐가와 1세대 1주택 양도세 비과세의 관계
자, 이제 핵심입니다. 폐가가 주택 수에 포함되느냐 마느냐가 왜 그렇게 중요할까요? 바로 ‘1세대 1주택 양도세 비과세’ 혜택 때문이에요. 2025년 현재, 1세대가 1주택을 2년 이상 보유(조정대상지역은 2년 거주 요건 추가)하고 양도할 경우, 양도가액 12억 원까지는 양도소득세가 비과세됩니다. 정말 엄청난 혜택이죠!
| 구분 | 1주택자 (비과세 요건 충족) | 다주택자 (일반과세) |
|---|---|---|
| 양도세 | 12억 원까지 비과세 | 양도차익에 따라 기본세율(6~45%) 적용 |
| 장기보유특별공제 | 최대 80% (보유/거주 기간별) | 최대 30% |
만약 내가 사는 집 A와 시골 폐가 B를 가지고 있다고 가정해볼게요. 만약 폐가 B가 주택으로 인정되지 않는다면, 나는 1주택자이므로 집 A를 팔 때 비과세 혜택을 받을 수 있어요. 하지만 폐가 B가 주택으로 인정된다면? 나는 2주택자가 되어 집 A를 팔 때 원칙적으로 비과세 혜택을 받을 수 없고, 양도 차익에 대해 세금을 내야 한답니다. 이 차이가 정말 어마어마하죠?
비과세를 위한 현명한 대처법
그렇다면 내 낡은 집이 주택으로 인정되지 않게 하려면 어떻게 해야 할까요? 가만히 있는다고 저절로 해결되지는 않아요. 적극적인 증명이 필요합니다!
- 증거 자료 확보: 건물의 내/외부 상태를 명확히 보여주는 사진이나 동영상을 날짜와 함께 여러 장 찍어두세요. 특히 파손이 심한 부분을 집중적으로 촬영하는 것이 좋습니다.
- 주변인 확인서: 이장님이나 주변 이웃들로부터 “해당 건물은 오랫동안 사람이 살지 않은 폐가 상태이며, 거주가 불가능하다”는 내용의 사실 확인서를 받아두면 큰 도움이 됩니다.
- 공과금 내역: 전기, 수도, 가스 등이 오래전에 단절되었다는 증명서(해지 확인서 등)를 확보하는 것도 좋은 방법이에요.
- 전문가 상담: 가장 확실한 방법은 세무 전문가와 상담하는 것입니다. 양도 전에 미리 세무사와 상의하여 내 폐가의 상태가 주택에서 제외될 수 있는지, 어떤 서류를 준비해야 하는지 꼼꼼하게 조언을 구하는 것이 절세의 지름길입니다.
오늘은 폐가의 주택 수 포함 여부와 양도세 문제에 대해 알아봤어요. 정리하자면, 서류상 주택이라도 실제 사람이 살 수 없을 정도로 망가졌다면 주택으로 보지 않을 가능성이 높다는 것! 기억해주세요. 하지만 이건 자동으로 결정되는 것이 아니라, 납세자인 우리가 객관적인 자료를 통해 적극적으로 입증해야 하는 부분이랍니다. 혹시 비슷한 고민을 하고 계시다면, ‘설마 괜찮겠지’ 하고 넘기지 마시고 오늘 알려드린 내용들을 바탕으로 미리미리 대비하시길 바랄게요. 똑똑하게 준비해서 소중한 내 자산, 현명하게 지키자고요! ^^