부모 자녀 전세 계약 증여세 주의사항

 

안녕하세요! 요즘 내 집 마련은 물론 전셋집 구하기도 정말 하늘의 별 따기죠? 😥 그래서 사회초년생이나 신혼부부들이 부모님 소유의 집에 들어가 살거나, 부모님 도움으로 전세 보증금을 마련하는 경우가 참 많아졌어요.

그런데 이때 문득 이런 걱정이 들곤 합니다. ‘부모님과 전세 계약을 해도 괜찮을까?’, ‘혹시 이거 증여세를 내야 하는 거 아닐까?’ 하고 말이에요. 가족 간의 돈거래는 늘 조심스럽잖아요. 그래서 오늘은 부모님과 자녀 사이의 전세 계약 시, 자칫 잘못하면 세금 폭탄을 맞을 수 있는 증여세 문제에 대해 속 시원하게 알려드릴게요!

부모 자녀 전세 계약, 과연 문제없을까요?

결론부터 말씀드리면, 부모와 자녀 간의 전세 계약 자체는 아무런 문제가 없어요. 법적으로도 전혀 문제 되지 않습니다. 하지만 국세청이 예리하게 지켜보는 건 바로 ‘이 계약이 진짜인가?’ 하는 점이에요.

만약 형식적으로 계약서만 써놓고 실제로는 돈거래 없이 부모님 집에 사는 경우, 이건 정상적인 임대차 계약으로 보지 않아요. 예를 들어, 계약서를 쓰고 전세 보증금을 드렸다고 했는데, 알고 보니 부모님과 계속 한집에 살고 있다면?! 이건 계약을 위장한 현금 증여로 보고, 전세 보증금으로 정한 금액 전체에 대해 증여세가 부과될 수 있답니다. 정말 아찔한 상황이죠?!

증여세 없이 안전하게 계약하는 방법

그렇다면 어떻게 해야 이 계약을 ‘진짜’로 인정받고, 예상치 못한 세금을 피할 수 있을까요? 생각보다 간단해요. 우리가 모르는 다른 사람과 계약할 때처럼, 모든 절차를 투명하고 명확하게 진행하면 됩니다.

제3자와의 계약처럼! 기본에 충실하기

가장 중요한 건 ‘남들과 똑같이’ 하는 거예요. 정식으로 임대차 계약서를 작성하는 것은 기본 중에 기본입니다. 그리고 전세 보증금을 부모님께 계좌 이체한 금융 거래 내역을 반드시 남겨두어야 해요. 이건 정말 중요해서 별표 다섯 개짜리랍니다!

그리고 자녀는 해당 주소로 전입신고를 하고, 계약서에 확정일자까지 받아두는 것이 아주 좋아요. 실제로 그 집에 거주하면서 관리비나 공과금을 자녀 명의로 직접 납부한 내역까지 있다면 금상첨화랍니다. 이런 객관적인 증빙 자료들이 ‘우리의 계약은 정상적인 거래입니다!’라고 말해주는 강력한 증거가 되거든요.

전세 보증금, 시세에 맞게 책정하기

두 번째로 중요한 건 바로 ‘적정 시세’입니다. 사랑하는 자녀라고 해서 주변 시세보다 터무니없이 낮은 금액으로 보증금을 설정하면 문제가 될 수 있어요.

상속세 및 증여세법에서는 특수관계인 간의 거래에서 시가와 거래가액의 차이가 시가의 30%와 3억 원 중 적은 금액보다 큰 경우, 그 차액 전체를 증여로 보고 있어요. 예를 들어, 주변 아파트 전세 시세가 5억 원인데, 자녀와 3억 원에 계약했다고 가정해 볼게요. 시가와의 차액은 2억 원이죠? 이때 기준 금액은 시가(5억 원)의 30%인 1억 5천만 원이 됩니다. 차액 2억 원이 기준 금액 1억 5천만 원을 초과했기 때문에, 차액 2억 원 전체가 증여로 간주되어 증여세가 과세될 수 있습니다. 그러니 계약 전에는 꼭 주변 부동산을 통해 비슷한 평형의 전세 시세를 확인하고, 그에 맞는 합리적인 금액으로 계약을 체결해야 해요.

계약이 끝나도 마무리는 확실하게

전세 계약 기간이 2년, 4년 이렇게 지나다 보면 ‘이제 와서 문제 되겠어?’ 하고 안일하게 생각하기 쉬워요. 하지만 절대 안 된답니다! 계약이 만료되거나 갱신될 때도 처음처럼 확실하게 해야 해요. 계약이 끝나면 부모님은 자녀에게 보증금을 돌려주고, 그 금융 거래 내역을 꼭 남겨두세요. 만약 계약을 연장한다면, 변경된 보증금에 맞춰 다시 계약서를 작성하고 금전 거래를 명확히 하는 것이 안전합니다. 세무 당국은 몇 년이 지난 거래라도 꼼꼼하게 살펴본다는 점, 잊지 마세요!

잠깐! 증여세 기본 상식은 알고 가실게요~

부모 자녀 간의 거래를 이야기할 때 증여세를 빼놓을 수 없죠. 우리나라는 가족에게 재산을 무상으로 이전할 때 일정 금액까지는 세금을 면제해주는 ‘증여재산공제’ 제도가 있어요. 2025년 기준으로, 10년간 합산해서 공제받을 수 있는 한도는 다음과 같습니다.

증여받는 사람 (수증자)	관계	10년간 공제 한도
배우자		6억 원
자녀, 손자 등 (직계비속)	성년	5천만 원
	미성년	2천만 원
부모, 조부모 등 (직계존속)		5천만 원
기타 친족 (형제, 자매 등)		1천만 원

만약 전세 계약이 허위로 밝혀져 보증금 3억 원이 증여로 간주된다면 어떻게 될까요? 성인 자녀의 경우 공제 한도인 5천만 원을 뺀 2억 5천만 원에 대해 증여세를 내야 하는 거죠. 지난 10년간 다른 증여받은 내역이 있다면 그 금액까지 합산해서 계산되니 세금 부담이 훨씬 커질 수 있어요.

자녀의 보증금, 자금 출처도 중요해요!

마지막으로 짚고 넘어갈 정말 중요한 포인트가 있어요. 바로 자녀가 부모님께 드리는 ‘전세 보증금의 출처’입니다.

계약 절차를 아무리 완벽하게 지켰다고 해도, 자녀가 그 큰돈을 어떻게 마련했는지 소명하지 못하면 말짱 도루묵이 될 수 있어요. 국세청은 일정 금액 이상의 재산을 취득하면 ‘자금출처조사’를 할 수 있는데요. 이때 자녀가 자신의 소득이나 재산으로 보증금을 마련했다는 것을 증명하지 못하면, 결국 그 돈도 부모님께 받은 것으로 추정하여 또 다른 증여세가 부과될 수 있습니다. 따라서 자녀는 평소에 급여나 사업소득 등을 차곡차곡 모아두고, 그 돈으로 보증금을 지급했다는 것을 명확히 입증할 준비를 해두는 것이 현명해요.

정리해볼까요? 부모 자녀 간 전세 계약은 ‘가짜’가 아닌 ‘진짜’ 거래라는 것을 명확히 보여주는 것이 핵심이에요! ^^ 계약서 작성, 계좌 이체, 전입신고와 확정일자는 기본이고, 시세에 맞는 보증금 설정과 자녀의 자금 출처 증빙까지 꼼꼼하게 챙긴다면 전혀 문제 될 것이 없습니다. 가족 간의 거래일수록 더 투명하고 확실하게 해야 한다는 점, 꼭 기억해주세요! 혹시라도 복잡하고 헷갈리는 부분이 있다면 혼자 고민하지 마시고 세무 전문가와 상담해보는 것을 추천드려요. 모두 슬기롭게 절세해서 행복한 보금자리 마련하시길 바랄게요