안녕하세요! 소중한 자산인 아파트를 자녀에게 증여하거나 가족에게 상속할 계획이 있으신가요? 아마 가장 먼저 드는 걱정이 바로 ‘세금’일 거예요. 특히 아파트 증여세나 상속세는 어떻게 계산되는지, 그 기준이 되는 금액은 어떻게 정하는지 정말 헷갈리셨죠? 오늘은 그 핵심인 ‘실거래가 적용 방법’에 대해 속 시원하게 알려드릴게요! 😊
아파트 가치 평가, 왜 ‘실거래가’가 원칙일까요?
우리가 흔히 아파트 가격을 이야기할 때 ‘공시가격’ 또는 ‘기준시가’를 떠올리기 쉬워요. 하지만 상속세나 증여세를 계산할 때는 ‘시가’, 즉 실제 시장에서 거래되는 가격으로 평가하는 것이 대원칙입니다.
왜냐하면 세금은 재산의 ‘실질적인 가치’에 대해 부과되어야 공평하기 때문이죠. 기준시가는 시세보다 낮은 경우가 많아서, 만약 기준시가로만 신고한다면 세금을 적게 내는 결과가 될 수 있습니다. 국세청에서는 이런 경우를 방지하기 위해 주변 아파트의 실거래가를 꼼꼼하게 확인한답니다. 만약 시가로 평가할 수 있는 거래가 있었음에도 불구하고 기준시가로 낮게 신고했다면, 나중에 가산세까지 포함된 무거운 세금 고지서를 받을 수도 있으니 처음부터 정확하게 아는 것이 정말 중요해요.
우리 집 세금 기준, 이렇게 정해져요!
그렇다면 우리 아파트의 ‘시가’는 구체적으로 어떻게 정해질까요? 세법에서는 다음과 같은 순서로 가치를 평가합니다.
- 해당 아파트의 매매가액: 평가기간 내에 우리 집이 실제로 거래된 가격이 있다면 그 금액이 기준이 됩니다. 가장 명확한 기준이죠.
- 감정평가액: 만약 우리 집 거래가 없었다면, 2곳 이상의 공신력 있는 감정평가기관에서 평가한 감정가액의 평균액을 시가로 볼 수 있어요.
- 유사매매사례가액: 우리 집 거래도, 감정평가액도 없다면? 바로 이때 단지 내 비슷한 다른 아파트의 실거래가를 활용하게 됩니다. 대부분의 경우 이 유사매매사례가액을 기준으로 세금을 신고하게 된답니다.
‘비슷한 아파트’ 실거래가, 아무거나 쓰면 안 돼요!
여기서 가장 중요한 포인트! ‘비슷한 아파트’는 세법에서 정한 명확한 기준을 충족해야만 인정받을 수 있어요. 그냥 옆 동에 비슷한 평수라고 해서 무조건 적용할 수 있는 게 아니랍니다. 아래 세 가지 조건을 모두 만족해야 해요.
조건 1: 면적이 비슷해야 해요
증여나 상속받는 우리 집과 비교 대상 아파트의 전용면적 차이가 5% 이내여야 합니다. 예를 들어 우리 집 전용면적이 84㎡라면, 84㎡의 5%인 4.2㎡ 이내에서 차이가 나야 해요. 즉, 약 79.8㎡ ~ 88.2㎡ 사이의 아파트 거래만 인정될 수 있다는 거죠.
조건 2: 공시가격도 비슷해야 해요
면적뿐만 아니라 공동주택가격(공시가격)의 차이도 5% 이내여야 합니다. 면적이 비슷하더라도 한강이 보이는 로열동과 그렇지 않은 동은 공시가격 차이가 클 수 있겠죠? 이런 가치의 차이를 반영하기 위한 조건이에요.
조건 3: 거래된 시점이 중요해요!
가장 헷갈리는 부분일 수 있는데, 거래된 시점도 법으로 정해진 기간 안에 있어야 합니다. 이걸 ‘평가기간’이라고 불러요.
| 구분 | 평가기간 |
|---|---|
| 상속세 | 상속개시일 (보통 사망일) 전후 각 6개월, 총 12개월 |
| 증여세 | 증여일 전 6개월 ~ 후 3개월, 총 9개월 |
예를 들어 2025년 5월 1일에 아파트를 증여했다면, 2024년 11월 1일부터 2025년 7월 31일 사이에 거래된 비슷한 아파트의 실거래가를 찾아야 하는 거예요.
궁금해요! 실거래가 적용 Q&A
Q. 조건에 맞는 실거래가가 여러 개면 어떡하죠?
가장 유리한, 즉 가장 낮은 금액으로 신고하고 싶으시죠? 하지만 마음대로 고를 수는 없어요. 정해진 순서가 있습니다.
- 1순위: 우리 집과 공동주택가격 차이가 가장 적게 나는 아파트의 거래가액
- 2순위: 만약 공동주택가격 차이가 같은 아파트가 둘 이상이라면? 상속일(또는 증여일)과 가장 가까운 날짜에 거래된 것
- 3순위: 날짜까지 똑같다면? 두 금액의 평균액을 적용해야 합니다.
Q. 평가기간을 살짝 벗어난 거래밖에 없으면요?
아쉽게도 평가기간을 벗어난 거래는 원칙적으로 시가로 인정받기 어려워요. 하지만 방법이 아예 없는 것은 아닙니다. ‘평가심의위원회’에 신청해서 시가로 인정받을 수 있는지 심의를 요청해볼 수 있어요. 다만, 신청 기한이 정해져 있으니 주의해야 합니다.
- 상속세: 신고기한 만료 4개월 전
- 증여세: 신고기한 만료 70일 전
만약 이 기한을 놓쳤더라도 과세관청에서 직권으로 심의를 신청하는 경우도 있으니 너무 실망하지는 마세요.
Q. 신고하고 나서 우리 아파트 단지가 신고가를 찍었어요! 세금이 오르나요?
걱정 마세요! 세금의 기준이 되는 시가는 평가기간 내의 거래만 해당합니다. 신고일 이후에 거래된 금액이 아무리 높아도 우리 세금에는 영향을 주지 않아요.
아파트 증여세와 상속세, ‘실거래가’라는 기준 때문에 조금 복잡하게 느껴질 수 있어요. 하지만 오늘 알려드린 원칙과 조건들을 잘 기억해 두신다면, 불필요한 가산세를 피하고 현명하게 세금 계획을 세우시는 데 큰 도움이 될 거예요. 꼼꼼히 확인해서 절세에 성공하시길 바랍니다