안녕하세요! 소중한 내 자산을 가족에게 물려주는 일, 정말 의미 있고 가슴 벅찬 순간이죠. 하지만 동시에 ‘세금’이라는 현실적인 고민이 따라오기 마련이에요. 특히 상속세나 증여세는 재산의 가치를 어떻게 평가하느냐에 따라 세금 액수가 크게 달라지기 때문에 많은 분들이 가장 궁금해하고 헷갈려 하는 부분이랍니다. “우리 아파트, 최근 실거래가는 10억인데 감정평가받으니 9억 5천이 나왔어요. 도대체 어떤 금액으로 신고해야 하죠?!” 와 같은 질문을 정말 많이 받았어요. 오늘 그 궁금증을 속 시원하게 풀어드릴게요! 💰
상속·증여세의 시작, ‘시가’란 무엇일까요?
상속세 및 증여세법에서는 재산을 평가할 때 ‘시가’를 원칙으로 합니다. 여기서 말하는 시가란, 불특정 다수 사이에서 자유롭게 거래될 때 형성되는 가격을 의미해요. 즉, 객관적으로 인정되는 가치를 말하는 것이죠. 국세청은 이 ‘시가’를 매우 엄격한 기준으로 판단합니다. 내가 생각하는 가격이 아니라, 법에서 정한 기준을 따라야 한다는 점이 핵심이에요!
세법에서 인정하는 ‘시가’의 우선순위
그렇다면 세법에서는 어떤 순서로 재산의 가치를 인정할까요? 이 순서를 아는 것이 절세의 첫걸음이랍니다.
| 순위 | 평가 방법 | 설명 |
|---|---|---|
| 1순위 | 매매·감정·수용·경매가액 등 | 상속 개시일 또는 증여일 전후의 특정 기간 내에 실제로 발생한 해당 재산의 거래 가격이나 감정평가액 등을 말해요. |
| 2순위 | 유사매매사례가액 | 내 재산과 면적, 위치, 용도, 종목 및 기준시가가 동일하거나 유사한 다른 재산의 매매가격을 의미합니다. |
| 3순위 | 보충적 평가방법 (기준시가 등) | 위 1, 2순위 시가를 적용하기 어려울 때 사용하는 방법으로, 정부가 고시하는 기준시가나 공시지가 등이 해당됩니다. |
시가로 인정되는 기간은 언제까지일까요?
아무 때나 거래된 가격을 시가로 보지는 않아요. 법에서 정한 기간 내의 가액만 인정된답니다.
* 상속세: 상속개시일(보통 사망일) 전 6개월부터 상속세 신고기한(상속개시일이 속하는 달의 말일부터 6개월) 후 3개월, 즉 총 15개월 이내의 가액
* 증여세: 증여일 전 6개월부터 증여일 후 3개월까지, 총 9개월 이내의 가액
이 기간 안에 내 재산이나 비슷한 재산의 거래가 있었다면 그 가격이 시가가 될 가능성이 매우 높습니다.
감정평가액 vs 실거래가, 무엇이 우선일까요?
자, 이제 가장 중요한 질문에 답해볼 시간이에요. 만약 위에서 정한 기간 안에 우리 아파트의 ‘유사매매사례가액(실거래가)’과 ‘감정평가액’이 둘 다 존재한다면, 세법은 무엇을 더 우선할까요?
정답은 바로 ‘감정평가액’입니다! 😲
많은 분들이 실거래가를 우선한다고 생각하지만, 현행 세법(상속세 및 증여세법 시행령 제49조)에 따르면 평가기준일 전후의 감정가액이 있다면 이를 시가로 보도록 규정하고 있어요. 유사매매사례가액보다 감정평가액을 우선 적용하는 것이죠.
왜 감정평가액을 우선할까요?
그 이유는 감정평가액이 ‘해당 재산’의 가치를 가장 직접적이고 객관적으로 평가한 자료이기 때문입니다. 유사매매사례가액은 아무리 비슷해도 다른 부동산의 가격이잖아요? 층수, 향, 내부 수리 상태 등 미세한 차이가 가격에 영향을 줄 수밖에 없습니다. 반면 감정평가는 평가사가 직접 해당 부동산의 모든 조건을 종합적으로 고려하여 가치를 산정하기 때문에 더 정확한 시가로 인정해 주는 것이에요.
감정평가, 절세 전략으로 활용하기
이러한 우선순위는 우리에게 아주 중요한 절세 전략 포인트를 알려줍니다. 예를 들어, 최근 부동산 시장이 하락세에 있다고 가정해 볼게요. 주변 아파트의 실거래가는 몇 달 전 최고가 기준으로 형성되어 10억 원에 머물러 있는데, 지금 당장 내 아파트의 가치를 감정평가받아보니 9억 원이 나왔다면 어떨까요?
이때 감정평가를 받아 9억 원으로 증여세나 상속세를 신고하면, 10억 원으로 신고했을 때보다 훨씬 낮은 세금을 낼 수 있게 되는 거죠. 이처럼 감정평가는 단순히 재산 가치를 확인하는 수단을 넘어, 합법적으로 세금을 줄일 수 있는 매우 효과적인 도구가 될 수 있답니다.
시가가 없다면? 보충적 평가방법
만약 아파트처럼 거래가 활발하지 않은 단독주택, 다가구주택, 토지 등은 어떨까요? 정해진 기간 내에 매매사례도 없고 감정평가도 받지 않았다면, 이때는 3순위인 ‘보충적 평가방법’을 사용하게 됩니다.
이는 보통 정부가 매년 고시하는 기준시가(건물)나 개별공시지가(토지)를 기준으로 재산가액을 평가하는 방식이에요. 일반적으로 기준시가나 공시지가는 실제 시세의 60~80% 수준으로 낮게 형성되는 경우가 많습니다. 그래서 시가보다 낮은 세금을 낼 수 있다는 장점이 있지만, 나중에 그 부동산을 팔 때는 취득가액이 낮게 잡혀 양도소득세가 많이 나올 수 있다는 점도 꼭 함께 고려해야 해요.
상속이나 증여는 인생의 중요한 변곡점 중 하나입니다. 소중한 자산을 지혜롭게 물려주기 위해서는 세법에 대한 정확한 이해가 필수적이에요. 오늘 알려드린 시가 평가 기준, 특히 감정평가액과 실거래가의 우선순위를 잘 기억해 두셨다가 현명한 절세 계획을 세우는 데 꼭 활용해 보시길 바랍니다! 😊