안녕하세요! 😊 오늘은 우리 삶에서 예기치 않게 마주할 수 있는 ‘주택 상속’에 대해 이야기해 보려고 해요. 부모님께 소중한 집을 물려받는 것은 감사한 일이지만, 동시에 복잡한 세금 문제 때문에 머리가 아파오기도 하죠. 그래서 오늘은 주택을 상속받았을 때 단계별로 어떤 세금이 관련되는지, 그리고 어떻게 하면 세금을 줄일 수 있는지 그 비과세 요건까지 차근차근 알려드릴게요!
주택 상속의 첫걸음, 취득세부터 확인해요
부모님이 남기신 집을 내 이름으로 등기하는 순간, 가장 먼저 만나는 세금이 바로 ‘취득세’입니다. 상속도 엄연히 주택을 취득하는 과정이거든요.
상속 취득세율
일반적으로 집을 살 때 내는 취득세와는 세율이 조금 달라요. 상속으로 주택을 취득하면 기본적으로 공시가격의 2.8%를 취득세로 내게 됩니다. 여기에 지방교육세 0.16%, 농어촌특별세 0.2%가 더해져 총 3.16%의 세율이 적용되죠. 만약 무주택자가 상속받는 경우에는 특례세율이 적용되어 0.96%로 줄어들기도 해요.
상속 주택, 내 주택 수에 포함되나요?
이게 정말 중요한 부분이에요! 내가 이미 집이 한 채 있는데, 상속으로 집이 하나 더 생기면 2주택자가 되는 거잖아요. 그럼 나중에 다른 집을 살 때 취득세가 무겁게 부과(중과세)될 수 있어요. 하지만 상속은 내 의지와 상관없이 이뤄진 거라, 나라에서도 사정을 봐준답니다. 상속받은 날로부터 5년 동안은 다른 주택을 취득할 때 주택 수 계산에서 제외해 줘요. 정말 다행이죠?
공동 상속일 때는 어떻게 계산하죠?
형제자매 여럿이 함께 집을 상속받는 경우도 많아요. 이럴 땐 모든 상속인이 주택을 소유한 것으로 보지 않아요. 상속 지분이 가장 큰 사람의 주택 수에만 포함되고, 지분이 작은 나머지 상속인들은 주택 수에 포함되지 않습니다. 만약 지분이 같다면, 나이가 가장 많은 사람 순서로 주택 수를 계산하게 된답니다.
집을 보유하는 동안 내는 세금: 재산세와 종합부동산세
상속받은 집을 바로 팔지 않고 계속 가지고 있다면, 매년 재산세와 종합부동산세(종부세)를 내야 해요. 이 세금들에도 상속인을 위한 혜택이 숨어있답니다.
재산세
원래 1주택을 가진 사람이 주택을 상속받아 2주택자가 되면 재산세 부담이 커지는 게 당연해요. 하지만 이 경우에도 상속 개시일로부터 5년간은 1세대 1주택자 세율을 그대로 적용받을 수 있습니다. 덕분에 갑작스러운 세금 부담 증가를 피할 수 있어요.
종합부동산세
종부세는 더 관대해요. 아래 조건 중 하나라도 해당하면 상속 주택은 아예 주택 수에서 빼준답니다.
- 상속 주택의 지분율이 40% 이하인 경우
- 내 지분에 해당하는 공시가격이 6억 원(수도권 밖은 3억 원) 이하인 경우
만약 이 조건에 해당하지 않더라도, 상속 개시일로부터 5년간은 주택 수 계산에서 제외되니 너무 걱정하지 않으셔도 돼요.
| 구분 | 상속 주택 주택 수 포함 여부 | 비고 |
|---|---|---|
| 취득세 | 5년간 주택 수 산정에서 제외 | 상속 개시일로부터 5년 |
| 재산세 | 5년간 1주택자 세율 적용 가능 | 1세대 1주택자가 상속받은 경우 |
| 종부세 | 특정 요건 충족 시 제외, 미충족 시 5년간 제외 | 지분율 40% 이하 또는 지분 공시가액 6억 원(비수도권 3억 원) 이하 |
가장 중요한 세금! 상속세와 양도소득세
아마 가장 궁금하고 걱정되는 부분이 바로 상속세와, 나중에 그 집을 팔 때 내는 양도소득세일 거예요.
상속세
상속세는 돌아가신 분(피상속인)이 남긴 모든 재산을 합산해서 계산해요. 그래서 특정 주택 하나만 상속받는다고 해서 총상속세가 달라지지는 않습니다. 하지만 형제들이 재산을 어떻게 나누느냐에 따라 각자가 부담할 상속세 액수는 달라질 수 있어요. 기본적으로 배우자가 있으면 최소 10억 원, 배우자가 없어도 자녀만 있다면 5억 원까지는 상속세 공제를 받을 수 있어 세금을 안 내는 경우도 많답니다.
상속 주택 처분 시 양도세 비과세
이게 정말 복잡하면서도 중요한 포인트예요! 1주택자가 집을 상속받아 2주택자가 된 상황에서 집을 팔면, 원칙적으로 1세대 1주택 비과세 혜택을 받을 수 없어요. 하지만 원래 내가 가지고 있던 일반 주택을 먼저 파는 경우에는 비과세 혜택을 받을 수 있습니다. 즉, 상속받은 주택이 아니라 내가 원래 살던 집을 팔아야 한다는 점, 꼭 기억해 주세요!
상속 재산 분할, 시기가 중요해요
상속인들끼리 재산을 나누는 것을 ‘협의 분할’이라고 해요. 그런데 이 협의를 언제 하느냐에 따라 세금이 또 달라질 수 있어요.
상속세 신고기한 내 재분할
상속세 신고기한은 돌아가신 날이 속한 달의 말일로부터 6개월 이내입니다. 이 기간 안에 상속인들끼리 협의해서 등기를 마쳤다가, 다시 협의해서 지분을 바꾸더라도 추가적인 증여세나 취득세가 발생하지 않아요. 비교적 자유롭게 조율이 가능한 거죠.
신고기한 이후 재분할
문제는 6개월이 지난 후에요. 이미 등기까지 마친 상태에서 “형이 동생에게 지분을 더 주겠다”와 같이 내용을 바꾸면, 이건 상속 재산의 재분할이 아니라 ‘증여’로 보게 됩니다. 그럼 지분을 받는 사람은 증여세를, 주는 사람은 양도세를 내야 할 수도 있고 취득세도 다시 내야 하는 복잡한 상황이 발생해요. 그러니 협의는 꼭 기한 내에 마무리하는 것이 좋습니다.
상속은 준비 없이 맞닥뜨리면 당황하기 쉬운 일이에요. 오늘 알려드린 내용들이 복잡한 세금 문제를 해결하는 데 작은 도움이 되었으면 좋겠습니다. 하지만 각자의 상황이 모두 다르기 때문에, 중요한 결정을 내리기 전에는 꼭 전문가와 상담하여 가장 현명한 방법을 찾으시길 바라요! 🏡