자녀 저가매매 증여세 양도세 조건

안녕하세요! 소중한 우리 아이에게 조금이라도 보탬이 되고 싶은 부모님들 마음, 다 똑같을 거예요. 그래서 가진 집이라도 시세보다 저렴하게 물려주고 싶다는 생각, 한 번쯤 해보셨을 텐데요. “내가 좀 손해 보더라도 아이가 싸게 사면 좋지!” 하는 마음 말이에요. 😊

이 방법, 잘만 활용하면 정말 좋은 절세 전략이 될 수 있습니다. 하지만 세법에서 정한 기준을 살짝만 넘어가도 생각지도 못한 양도소득세와 증여세가 동시에 나올 수 있다는 사실, 알고 계셨나요?! 오늘은 부모 자식 간의 부동산 저가매매, 즉 ‘저가양도’ 시 꼭 알아야 할 세금 조건에 대해 속 시원하게 알려드릴게요.

부모님에게 부과되는 세금: 양도소득세

자녀에게 시세보다 싸게 집을 팔면, 양도차익이 줄어드니 부모님이 내야 할 양도세도 당연히 줄어들 거라고 생각하기 쉬워요. 하지만 우리 세법은 가족 같은 ‘특수관계인’ 사이의 거래를 아주 꼼꼼하게 지켜보고 있답니다.

‘부당행위계산부인’을 아시나요?

조금 어려운 말이죠? ‘부당행위계산부인’이란, 특수관계인과의 거래를 통해 세금을 부당하게 줄이려는 시도를 세무서에서 인정하지 않고, 정상적인 시가(시장가격)를 기준으로 세금을 다시 계산하는 것을 말합니다. 즉, “아무리 6억에 팔았다고 계약서에 써도, 우리가 보기엔 10억짜리니 10억에 판 걸로 보고 세금 계산할게요!”라고 하는 것이죠.

양도세가 재계산되는 조건

그렇다고 무조건 시가로 다시 계산하는 건 아니에요. 바로 이 조건에 해당할 때만 적용된답니다.

시가 – 실제 거래가액(대가) ≥ Min [3억 원, 시가의 5%]

‘Min’은 둘 중 더 적은 금액을 의미해요. 즉, 시가와 실제 거래가의 차이가 3억 원과 ‘시가의 5%’ 중 더 적은 금액보다 크면, 부모님의 양도소득세는 실제 받은 돈이 아닌 ‘시가’를 기준으로 다시 계산됩니다.

자녀에게 부과되는 세금: 증여세

부모님 쪽 세금만 생각하면 큰 오산이에요! 자녀는 시세보다 싸게 샀으니 이득을 본 셈이죠? 세법은 이 이득을 ‘증여’받은 것으로 보고 증여세를 부과합니다.

‘저가 양수에 따른 이익’은 증여 재산!

자녀가 시세보다 싸게 집을 사면서 얻은 이익, 즉 ‘시가와 실제 거래가액의 차액’이 일정 기준을 넘으면 그 이익만큼을 부모에게 공짜로 받은 ‘증여 재산’으로 봅니다. 양도세와는 또 다른 기준이 적용되니 정말 꼼꼼히 따져봐야 해요.

증여세가 과세되는 조건

자녀에게 증여세가 부과되는 조건은 양도세 조건보다 훨씬 까다롭습니다.

시가 – 실제 거래가액(대가) ≥ Min [3억 원, 시가의 30%]

눈치채셨나요? 양도세는 ‘시가의 5%’였지만, 증여세는 무려 ‘시가의 30%’를 기준으로 판단해요. 이 기준을 넘어가면 자녀는 할인받은 금액에 대해 증여세를 내야 합니다. 정확한 증여세 과세 대상 금액은 ‘(시가 – 대가) – 기준금액’으로 계산된답니다.

실제 사례로 쉽게 이해해 봐요!

아직도 좀 헷갈리시죠? 실제 사례를 통해 계산해 보면 이해가 훨씬 쉬울 거예요.

<사례>
시가 11억 원짜리 아파트를 부모님이 자녀에게 6억 원에 팔았다고 가정해 볼게요.

1. 부모님 양도소득세 계산
* 시가와 대가의 차액: 11억 – 6억 = 5억 원
* 판단 기준 금액: Min [3억 원, 11억 원의 5%(5,500만 원)] = 5,500만 원
* 결론: 차액 5억 원이 기준금액 5,500만 원보다 크므로, 부당행위계산부인 규정이 적용됩니다. 따라서 부모님은 6억 원이 아닌 시가 11억 원을 기준으로 양도소득세를 계산하고 납부해야 해요.

2. 자녀 증여세 계산
* 시가와 대가의 차액: 11억 – 6억 = 5억 원
* 판단 기준 금액: Min [3억 원, 11억 원의 30%(3억 3,000만 원)] = 3억 원
* 결론: 차액 5억 원이 기준금액 3억 원보다 크므로, 자녀에게 증여세가 과세됩니다.
* 증여세 과세 대상 금액: (시가 – 대가) – 기준금액 = (11억 – 6억) – 3억 원 = 2억 원
* 자녀는 2억 원에 대해 증여세를 계산하여 납부해야 합니다. (직계비속 증여재산공제 5,000만 원을 10년 이내에 사용하지 않았다면 추가로 공제받을 수 있습니다.)

저가매매 시 꼭 알아야 할 주의사항

마지막으로, 자녀와 저가매매를 계획 중이라면 절대 놓쳐서는 안 될 중요한 점들을 정리해 드릴게요.

‘시가’는 공시지가가 아니에요!

가장 많이 하는 실수 중 하나가 ‘시가’를 아파트 공시가격이나 기준시가로 생각하는 것이에요. 세법에서 말하는 시가는 매매사례가액, 감정가액 등 객관적인 시장 가치를 의미합니다. 보통 거래일 전후 3개월 이내에 해당 아파트나 유사한 아파트의 실거래가가 있다면 그 가격이 시가가 될 확률이 아주 높아요.

자금 거래는 투명하게!

특수관계인 사이의 거래인 만큼, 자금 흐름을 명확하게 증명하는 것이 정말 중요합니다. 자녀가 부모님께 매매대금을 계좌이체한 내역 등 자금 출처를 확실하게 준비해야 합니다. 그냥 계약서만 쓰고 돈이 오간 흔적이 없다면, 매매 전체가 증여로 추정되어 더 큰 세금을 낼 수도 있어요.

자녀에게 부동산을 저렴하게 넘겨주는 것은 분명 좋은 방법일 수 있습니다. 하지만 복잡한 세금 규정을 제대로 알지 못하면 오히려 세금 폭탄을 맞을 수 있어요. 그러니 꼭 오늘 알려드린 양도세와 증여세 과세 기준을 잘 확인하시고, 실제 거래 전에는 반드시 세무 전문가와 상담하여 가장 안전하고 현명한 방법을 찾으시길 바랍니다