상가 증여세 기준시가 감정평가 절세

안녕하세요! 소중한 자산을 자녀에게 물려주고 싶은 부모님의 마음, 정말 따뜻하고 멋진 일이에요. 그런데 상가를 증여하려고 알아보니 ‘증여세’라는 큰 산이 떡하니 버티고 있어 고민이 많으시죠? 많은 분들이 “기준시가로 신고하면 세금이 적다던데?”라고 생각하시는데요. 네, 물론 예전에는 통용되던 이야기였어요. 하지만 2025년 지금은 상황이 많이 달라졌답니다! 기준시가만 믿고 있다가는 자칫 세금 폭탄을 맞을 수도 있어요. 그래서 오늘은 상가 증여세 절세를 위한 핵심, ‘감정평가’에 대해 속 시원하게 알려드릴게요.

상가 증여, 기준시가만 믿으면 안 되는 이유

자녀에게 상가를 증여할 때, 증여세는 증여재산의 가액을 기준으로 계산됩니다. 이때 많은 분들이 시세보다 낮은 ‘기준시가’를 떠올리곤 했어요. 하지만 최근 국세청의 분위기가 확 바뀌었답니다.

상속증여세법의 대원칙: 시가 평가

상속세 및 증여세법에서는 재산을 평가할 때 ‘시가’를 기준으로 하는 것이 대원칙입니다. 여기서 말하는 시가란, 불특정 다수인 사이에 자유롭게 거래가 이루어질 때 통상적으로 성립된다고 인정되는 가액을 말하는데요. 대표적으로 증여일 전후 6개월(비상장주식은 3개월) 이내의 매매사례가액, 감정가액, 수용·경매·공매가액 등이 여기에 해당해요. 기준시가는 이러한 시가를 산정하기 어려울 때 사용하는 보충적인 평가 방법입니다.

달라진 국세청의 자세!

몇 년 전부터 국세청은 기준시가로 신고된 비주거용 부동산(상가, 꼬마빌딩 등)에 대해 자체적으로 감정평가를 의뢰해서 시가를 확인하는 사례를 크게 늘리고 있습니다. 즉, 우리가 기준시가로 낮게 신고하더라도 과세관청에서 “이 금액은 시세와 차이가 너무 크네요. 저희가 다시 감정평가해서 그 금액으로 과세하겠습니다.”라고 할 수 있다는 거죠! 실제로 시세와 기준시가의 차이가 큰 강남, 홍대 등 주요 상권의 상가는 거의 대부분 이런 검증 절차를 거친다고 봐도 무방합니다.

기준시가 vs 감정평가액, 무엇이 다를까요?

그렇다면 기준시가와 감정평가액은 정확히 뭐가 다른 걸까요? 이 차이를 알아야 현명한 절세 전략을 세울 수 있어요.

구분	기준시가	감정평가액
산정 주체	국세청	감정평가법인
산정 기준	토지: 개별공시지가 건물: 건물신축가격기준액, 구조, 용도, 위치 등 고려	주변 실거래가, 수익성, 입지 등 종합적인 시장 가치 반영
특징	일반적으로 시세보다 낮게 책정	실제 시세에 근접하거나 유사함

기준시가란?

기준시가는 정부가 세금을 부과하기 위해 정해놓은 일종의 ‘공시가격’입니다. 토지는 ‘개별공시지가’를, 건물은 매년 국세청장이 고시하는 ‘건물신축가격기준액’에 여러 지수를 곱해 계산합니다. 시세를 일일이 파악하기 어려운 경우를 위해 만들어진 보충적인 기준이라고 할 수 있습니다.

감정평가액이란?

감정평가액은 국가 공인 자격사인 감정평가사가 해당 부동산의 실제 가치를 평가한 금액입니다. 주변 실거래가, 임대수익, 지역의 발전 가능성 등 다양한 요소를 종합적으로 분석하여 산출하기 때문에 실제 시세와 가장 가깝다고 인정받아요. 상속증여세법에서도 시가로 인정하는 대표적인 가격 중 하나입니다.

국세청의 감정평가, 어떤 위험이 있을까요?

“세무서에서 감정평가를 다시 한다고 해도, 그냥 더 나온 세금만 내면 되는 거 아닌가요?”라고 생각하실 수도 있어요. 물론 틀린 말은 아닙니다. 다행히 이 경우에 신고불성실 가산세는 부과되지 않아요. 하지만 생각지도 못한 불리한 상황이 생길 수 있답니다. 😥

납세자에게 불리한 감정가액?

과세관청, 즉 세무서가 감정평가를 진행할 때, 그 목적은 ‘적정한 시가’를 찾아 세금을 부과하는 것입니다. 이때 의뢰하는 감정평가법인이 반드시 납세자에게 가장 유리한, 즉 가장 낮은 금액으로 평가해준다는 보장은 없어요. 오히려 약간 보수적으로, 시세보다 조금 높게 평가될 가능성도 배제할 수 없습니다. 그렇게 되면 우리는 더 높은 평가액을 기준으로 증여세를 납부해야 하는 상황에 처하게 되는 것이죠.

현명한 절세 전략, ‘선제적 감정평가’

이러한 위험을 피하고 합법적으로 세금을 아끼는 가장 좋은 방법은 바로 우리가 먼저, ‘선제적으로’ 감정평가를 받는 것입니다.

내가 먼저 감정평가를 받아야 하는 이유

증여세 신고 전에 납세자가 직접 2곳 이상의 신뢰할 수 있는 감정평가법인에 의뢰하여 평가를 받아보는 거예요. 여러 곳의 평가액을 비교해보고, 그 중 가장 합리적이면서도 낮게 나온 금액을 기준으로 증여세 신고를 할 수 있습니다. 이렇게 우리가 먼저 시가에 해당하는 ‘감정가액’으로 신고하면, 과세관청에서도 특별한 사유가 없는 한 해당 금액을 시가로 인정해 줄 가능성이 매우 높아집니다. 세무서의 칼자루를 기다리기보다 우리가 먼저 합리적인 칼자루를 쥐는 셈이죠!

감정평가 비용, 아깝지 않을까요?

물론 감정평가를 받으면 수수료가 발생합니다. 하지만 수십, 수백만 원의 감정평가 비용을 아끼려다가 나중에 수천만 원, 혹은 수억 원의 증여세를 더 내게 될 수도 있어요. 감정평가액이 단 5,000만 원만 낮아져도 증여세율 구간에 따라 최소 500만 원에서 최대 2,500만 원까지 세금을 줄일 수 있습니다. ‘소탐대실’하지 않으려면, 감정평가 비용은 절세를 위한 현명한 투자라고 생각하는 편이 좋습니다.

상가 증여는 단순히 재산을 이전하는 행위를 넘어, 가족의 미래를 설계하는 중요한 과정입니다. 복잡하고 어렵게 느껴지시겠지만, 조금만 더 알아보고 전문가와 상담한다면 분명 최적의 절세 전략을 찾을 수 있을 거예요. 우리 가족에게 딱 맞는 절세 방법이 궁금하시다면 언제든 전문가의 문을 두드려보세요